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5 Cláusula polêmicas em Contratos de Aluguel em Shopping Center

por | jul 13, 2020

Os contrato de aluguel aplicados a shopping center tem algumas diferencas em relacao aa um contrato de aluguel não-residencial comum. Observa-se, a primeira vista, que nesses tipos de locação a autonomia privada (vontade da das partes) ganha força em relação a outros tipos de locacao nao-residencial. Segundo o art. 54 da Lei do Inquilinato, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

Neste sentido, justifica-se a necessidade de acompanhamento de um advogado especializado no ramo em todo o processo de locação, garantindo que o lojista não se prejudique em eventual negociação e/ou que não assine termos que são excessivamente onerosos para si.

Dentro deste panorama, ressalta-se X cláusulas que são comumente estipuladas em contrato de locacao de espaco em Shopping center:

1 -Aluguel Percentual e Aluguel Mínimo

É comum em contratos de locação em Shopping Center a estipulação de que o valor referente ao aluguel mensal que o losita deve pagar ao locador, seja estipulado com base no faturamento bruto do comércio estabelecido no local objeto da relação locatícia. Em regra, o valor é de 7% do faturamento bruto, porém pode ser pactuado de forma diferente entre as partes caso assim queiram -minorando este porcentual ou estipulando outro valor base (faturamento líquido ou lucro bruto, p.ex.).

A porcentagem fixada no Aluguel Percentual em regra não se altera, mas há bases jurisprudências para requisitar eventual majoração, como no caso do locador fixar percentual menor com outros lojistas do mesmo ramo de atuação. Sendo assim, ressalta-se a necessidade de ser assessorado por um advogado especializado nesse ramo de atuação.

De outra forma, o aluguel mínimo se refere a estipulação de um aluguel prefixado, aplicável no caso do aluguel percentual não atingir uma quantia fixa estabelecida entre as partes. Nesse caso, a lei estipula uma correção periódica, justificada na progressão comercial do próprio shopping center -que em última análise aumenta as vendas do lojista pelo investimento em marketing, infraestrutura, etc.

2 -Fiscalizacao de Contas

Há de se mencionar a possibilidade da presença de uma cláusula de fiscalização de contas, onde possibilita o locador requisitar alguns demonstrativos financeiros ao lojista, principalmente o Fluxo de Caixa, para determinar se o valor pago no Aluguel Percentual corresponde ao verdadeiramente efetuado pelo lojista no período.

Por obvio, a presença de esta cláusula apenas se justifica se o Aluguel pactuado seja o Percentual, devendo ser sua presença encarada como desproporcional se o Aluguel seja pago de maneira diversa.

3 -Aluguel em Dobro em Dezembro

Essa cláusula,como já demonstrada pelo próprio nome, estabelece que o lojista deve pagar aluguel em dobro no mês de Dezembro. A presença de estipulações como esta em contrato de aluguel com shopping center se justifica pelo aumento da despesa administrativa e despesascom pessoal do shopping center no período.

Não obstante, outra justificativa para a presença do aluguel em dobro repousa nos investimentos em marketing feitos pelo shopping center e, adicionalmente, pelo aumento considerável das vendas neste período -que em última análise, beneficia diretamente o lojista.

4 -Imutabilidade do Ramo do Comércio

É possível que se estabelecia que durante o período de vigência da relação locatícia, o lojista não possa mudar o seu ramo de atuação. A presença e validade desta cláusula se justifica na premissa dotenant mix.

O tenant mix é o nome dado para a distribuição específica das lojas de determinado shopping center, do qual eh ancorado em um planejamento prévio feito com base na necessidade dos consumidores da região. É por conta do tenant mixque não vemos uma loja de roupas no meio da praça de alimentação, por exemplo.

Diante disso, permitir que o lojista altere seu ramo de atuação enquanto ainda vigente o contrato de locação importa em prejudicar otenant mix do próprio shopping center e, em última análise, prejudique o lucro futuro dos demais lojistas.

5-Benfeitorias

Sabemos que ao alugar um espaço comercial dentro de um shopping center, muitas vezes o lojista ainda tem que despender certas quantias para adequação da loja ao projeto idealizado.

Ocorre que tais benfeitorias feitas na loja correm sob as expensas exclusivas do lojista, não tendo qualquer obrigação por parte do locador em indenizar-lo. Em verdade, ocorre que em muitos contratos o próprio locador (shopping center) estabelece a obrigação do lojista em se adequar a um padrão mínimo de decoração e instalação.

Esse tipo de previsão está presente nos contratos devidos aos benefícios que um padrão e homogeneidade na decoração podem ao trazer ao nível de consumo que o próprio shopping obtém de seu público-alvo.

Existem diversas outras clausula polêmicas que poderiam ser destacadas aqui, porém fica claro que o Contrato de Aluguel em shopping center necessita de um olhar mais especializado sobre o tema para que o lojista não arque com certas onerosidades e comece/continue seu empreendimento em desvantagem.

Entre em contato conosco, temos uma equipe especializada na área pronta para te ajudar e sanar suas dúvidas.

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